广州房地产市场逐步复苏,但疫情以后健康住宅更受市场关注,户型设计、园林规划、小区整体布局等可以有效提升社区健康要素。而从民间传统文化的角度来看,有些房子,如有黑厨黑厕、户型三尖八角等,华南城市智库副理事长伍岳峰则建议建议还是不要选。
伍岳峰介绍说,现代的住宅结构与古代住宅大有不同,现代户型特别是中小户型住宅,一般是由多户型组合而成,在满足现代规划关于通风采光、日照、楼距等要求之后,最受关注的就是住宅本身的环境布局问题。
户型平面布局方面,目前流行的中小户型,一般都包括门、主、灶等大家比较关心的布局问题。一般来说,门、主、灶、厕等常见的平面设计问题,直接影响到销售,因此,在设计阶段,以和谐的环境布局为指导,以树形动线为核心,就能起到事半功倍的作用。
建筑平面设计,讲究黄金分割。而中小户型平面设计的理念,也必须与自然界的最优秀智慧结合。如树形动线的应用,与环境布局的原理是异曲同工之妙,树木的叶子枝桠,分叉点一般都符合黄金分割原理。因此,户型内动线的设计,只要符合黄金分割点的转乘关系,就是一个优秀的住宅平面了。如能把传统的开门不见灶、不见厕所;干湿分区,通风采光好,就是优秀的中小户型了,最好能兼顾朝向。
伍岳峰建议,在购房选择上,一定要注意五个问题:有黑厨黑厕,采光通风不好的不要选;住宅讲究方正,三尖八角的户型不要选;动静分区不好、干湿分区不好的不要选;住宅楼体中间开一个大洞的楼层不要选;别墅大门口、厨房楼上是厕所的不要选。
从今年上半年各大房企的业绩来看,广州楼市复苏态势明显。但伍岳峰认为,目前房地产走势不宜太乐观,适婚育龄人口自2016年开始急速下降是影响楼市的根本原因。但房地产市场会出现区域分化的情况,大湾区因为有政策支撑,会出现逆周期上涨的情况。
因为疫情的影响,我国一季度的GDP出现了负增长;为了刺激经济复苏,国家采取了一系列货币宽松政策,降息降准备金,大规模推动基础设施建设。因此预计我们国家的经济会在第三季度出现高增长。但多年积累的房地产资金堰塞湖问题,使得在国家房地产宏观调控政策方面,依然采取收紧政策,限购放松不会是政策首选,房地产的居住属性依然是政策的着力点。
受疫情的影响,房地产供应量会因为开发周期的影响而滞后,短期会出现货源紧缺现象,但房地产总体平稳态势没有改变。
目前,广州市的主要购房需求是刚需为主;股票市场转好,资金流向股市,一些购房者会有观望情绪。出于年度销售目标的考虑,开发商会适度减价求量,因此刚需购房是一个好时机。
伍岳峰认为2020年经济下行是一个全球性问题,没有一个国家可以独善其身。特别是中小企业的经营困难最为严重,为了压缩成本,企业裁员降薪是普遍现象。但我们国家的经济的基本面没改变,随国家货币政策的放宽,M2的一直增长,我们国家的经济复苏会先于欧美国家。因为我们国家的经济已经先于欧美进行周期调整。房价不可能会出现大幅度下调,会保持年度平稳态势。
2020年房价的走势,依然是区域分化为主,如果买房的话,可以留意大城市的中心区以及大湾区。人口流入净增长的城市,房地产市场依然会平稳上涨。但疫情会改变人们的居住习惯,生态住宅、科技含量高的住宅、运动设施完善、医疗配套好的住宅会受市场欢迎。
对于广州楼市,伍岳峰看好黄埔区,他认为黄埔区在旧改带动下,城市更新就会取得质的飞跃。
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